Un inquilino che non paga l’affitto, un contratto scaduto e un immobile che non viene restituito, oppure, dall’altra parte, una lettera di sfratto appena ricevuta: le locazioni generano conflitti che vanno gestiti con le procedure corrette, perché gli errori formali allungano i tempi.

Lo Studio Legale Avv. Roberta Liberati assiste a Legnago e in provincia di Verona proprietari e inquilini nelle procedure di sfratto, nella redazione e revisione dei contratti di locazione e nelle controversie su canoni, spese e restituzione del deposito.

Sfratto per morosità

Nelle locazioni abitative c’è morosità quando il canone non è pagato a 20 giorni dalla scadenza, oppure quando gli oneri accessori non pagati superano l’importo di due mensilità. Il proprietario può allora notificare l’intimazione di sfratto per morosità con citazione per la convalida (art. 658 c.p.c.) e chiedere nello stesso atto il decreto ingiuntivo per i canoni scaduti.

All’udienza l’inquilino di un’abitazione può evitare lo sfratto pagando quanto dovuto con interessi e spese, oppure chiedere un termine di grazia fino a 90 giorni (120 in caso di comprovate difficoltà economiche, disoccupazione o malattia). La sanatoria in giudizio è ammessa un numero limitato di volte nell’arco di quattro anni. Il termine di grazia non si applica alle locazioni commerciali.

Sfratto per finita locazione

Quando il contratto è scaduto o sta per scadere e il proprietario ha dato una disdetta valida nei tempi previsti, si può chiedere al giudice la convalida di licenza o di sfratto per finita locazione (art. 657 c.p.c.), anche prima della scadenza. Il giudice fissa la data dalla quale l’immobile deve essere rilasciato.

Attenzione ai contratti abitativi 4+4 e 3+2: alla prima scadenza il proprietario può negare il rinnovo solo per i motivi indicati dalla legge (art. 3 legge 431/1998), comunicati con il preavviso previsto.

Convalida, opposizione ed esecuzione

  • se l’inquilino non si presenta o non si oppone, il giudice convalida lo sfratto e fissa la data del rilascio;
  • se si oppone, ma le sue eccezioni non si basano su prova scritta, il giudice può comunque emettere un’ordinanza di rilascio immediata; la causa prosegue poi con il rito delle locazioni, preceduto dalla mediazione obbligatoria;
  • se alla data fissata l’immobile non viene lasciato, si notificano il precetto e l’avviso di rilascio, e l’ufficiale giudiziario procede allo sgombero, se necessario con la forza pubblica.

Il proprietario non può farsi giustizia da sé: cambiare la serratura, staccare le utenze o portare via i beni dell’inquilino espone a responsabilità anche penali.

Riforma in discussione

È all’esame del Parlamento un disegno di legge approvato dal Consiglio dei Ministri il 30 aprile 2026 (esame avviato al Senato a luglio 2026) che punta a rendere più rapide le procedure di rilascio, ad esempio riducendo le possibilità di sanare la morosità in udienza. Finché non sarà approvato e in vigore, valgono le regole descritte in questa pagina.

Contratti di locazione

Un contratto scritto con cura previene gran parte dei problemi. Tra i punti da verificare:

  • la scelta del tipo di contratto: libero 4+4, a canone concordato 3+2, transitorio, per studenti, a uso diverso dall’abitativo 6+6;
  • la registrazione all’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni: il contratto non registrato è nullo, ma la registrazione tardiva ne sana gli effetti;
  • deposito cauzionale, aggiornamento del canone, ripartizione delle spese e delle riparazioni;
  • le regole su recesso anticipato, sublocazione e restituzione dell’immobile.

Parliamone in studio

Ogni situazione ha le sue particolarità. Per valutare il tuo caso puoi fissare un incontro nello studio di Via Matteotti 14 a Legnago: al termine riceverai un’indicazione chiara sul percorso possibile e un preventivo scritto.

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Domande frequenti

Quanto dura uno sfratto per morosità?

Dipende molto dal comportamento dell’inquilino e dai tempi del Tribunale e dell’ufficiale giudiziario. Se l’inquilino non si oppone, la convalida arriva in genere in pochi mesi; l’esecuzione del rilascio può richiedere ulteriore tempo, soprattutto se servono più accessi.

L’inquilino può evitare lo sfratto pagando?

Nelle locazioni abitative sì: può pagare in udienza canoni, interessi e spese, oppure ottenere un termine di grazia, entro i limiti di legge sul numero di sanatorie. Nelle locazioni commerciali il termine di grazia non è previsto e il pagamento tardivo non impedisce di per sé la risoluzione del contratto.

Posso cambiare la serratura se l’inquilino non paga?

No. Il rilascio dell’immobile si ottiene solo con il provvedimento del giudice e l’intervento dell’ufficiale giudiziario. Forzare l’uscita dell’inquilino può configurare reati come l’esercizio arbitrario delle proprie ragioni.

Il contratto di affitto non registrato è valido?

Un contratto di locazione non registrato è nullo. Secondo le Sezioni Unite della Cassazione, però, la registrazione tardiva sana il contratto con effetti fin dall’origine. Conviene regolarizzare subito la posizione, anche ai fini fiscali.

Ho ricevuto un’intimazione di sfratto: cosa devo fare?

Non ignorarla e non mancare all’udienza indicata. Fai verificare subito l’atto da un avvocato: potrebbero esserci errori, somme non dovute o la possibilità di sanare la morosità o chiedere un termine per il pagamento.

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